Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng lượt tìm kiếm về căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2018 là 13,08 triệu lượt; trong đó, lượng tìm kiếm căn hộ ở phân khúc bình dân chiếm 46,55% tổng lượng tìm kiếm căn hộ chung cư.

Tại Hà Nội, lượng căn hộ chung cư mở bán chiếm đa số vẫn là căn hộ có mức giá bình dân (chiếm 58,1%). Tuy nhiên, tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ chung cư mở bán chiếm đa số là căn hộ có mức giá cao cấp (chiếm 42,5%), căn hộ có mức giá bình dân chỉ chiếm 24%.

Vốn vay tác động nguồn cung

Đánh giá về lượng phân khúc bình dân và trung cấp giảm tại TP. Hồ Chí Minh, đại diện công ty TNHH CBRE cho rằng có nhiều nguyên nhân trong đó nguyên nhân lớn nhất là Chính phủ đã hạn chế tín dụng vào bất động sản và sự cố cháy chung cư từ hồi tháng 3. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác sẽ ít nhiều tác động đến nguồn cung này.

Như vậy, có thể thấy từ nay đến năm 2020, chính sách tài chính sẽ siết chặt vốn đổ vào bất động sản, có thể sẽ bị rút lại một nửa so với hiện nay, số lượng dự án sẽ sụt giảm. 50% vốn bất động sản đang phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, như vậy cũng gián tiếp ảnh hưởng tới nguồn cung bất động sản vừa túi tiền trong ba năm tới.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng trong tương lai, nguồn vốn vay từ ngân hàng cho bất động sản sẽ nghiêm ngặt hơn. Do đó, dòng vốn từ các ngân hàng đổ vào bất động sản sẽ giới hạn, có nghĩa là thanh khoản của bất động sản có thể bị tác động bởi các ngân hàng.

Cùng góc nhìn trên, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng Giám đốc công ty cổ phần Sài Gòn, cho hay khâu kiểm soát người cho vay, thẩm định hồ sơ cho vay cũng sẽ được tính toán chặt chẽ hơn.

"Cái chặt chẽ hơn nghĩa là sẽ thấy được khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ cũng như năng lực của người vay vốn, từ đó sẽ có quyết định cho vay hợp lý", ông Dũng nói.

Như vậy, việc sụt giảm nguồn cung vừa túi tiền cũng có nguyên nhân nội tại và liên đới từ các ngành, trong đó ngoài việc là thiếu quỹ đất, còn có yếu tố vốn cho các dự án.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, với một phần tư dân số đang có nhu cầu nhà ở thực, chưa kể một lượng lớn dân nhập cư vào thành phố mỗi năm, chậm giải quyết vấn đề nhà ở chừng nào sẽ khó chừng đó.

Mở rộng quỹ đất, xây nhà cho thuê

Theo các chuyên gia, một trong những giải pháp để giải bài toán nhà ở vừa túi tiền cho người dân đó là mở rộng quỹ đất ra vùng ven mới và quy định diện tích xây dựng.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền phụ thuộc rất nhiều yếu tố. Các cơ quan ban ngành và các nhà phát triển bất động sản cần phải bàn lại để làm sao giải quyết được bài toán thực cho người thu nhập thấp đặc biệt là ở hai thành phố lớn Hà Nội và Tp. HCM.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng cho rằng trước mắt, thành phố sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch tại các quận vùng ven, cuối các trục giao thông chính, để đến cuối năm 2020, giao cho các nhà đầu tư tham gia bỏ vốn và xây dựng nhà ở. Nhà đầu tư sẽ không phải bỏ ra chi phí quỹ đất, khi đó nhà đầu tư sẽ quản lý, khai thác và cho thuê.

Hiến kế cho giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho rằng chúng ta cần phát triển đô thị vệ tinh ở các huyện ngoại thành và lan toả ra cả các huyện của các tỉnh giáp ranh với các thành phố lớn, từ đó hình thành những khu dân cư dành cho người có thu nhập trung bình, những người có thu nhập thấp ở đô thị.

Ông Châu lý giải, chỉ có các vùng ven đó mới có được quỹ đất với giá cả hợp lý. "Từ đó chúng ta mới hình thành được khu dân cư với những loại nhà có quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, có kết nối giao thông thuận tiện cũng như tiện ích đô thị", ông Châu nói.

Còn ông Nguyễn Xuân Quang, công ty CP đầu tư Nam Long, cho rằng bài toán nhà ở giá rẻ thì sẽ cần thiết kế diện tích căn hộ và những dịch vụ tương ứng với người thu nhập thấp. Nhà giá rẻ là xu hướng của thế giới, khi nhà đầu tư xem đây là thị trường tiềm năng thì họ sẽ đầu tư.

"Tôi tin rằng Chính phủ cũng đủ thông minh để xây dựng chính sách phù hợp để phát triển nhà giá rẻ, để tạo nên quỹ nhà nhiều hơn cho cộng đồng, cho quốc gia", ông Quang nhận xét.

Trước đó, tại một diễn đàn Bất động sản được tổ chức ở Hà Nội, GS. Đặng Hùng Võ cũng có những đề xuất để giải bài toán này. Theo GS. Võ, với nguồn vốn của Chính phủ hạn hẹp như hiện nay, giải pháp tốt nhất là xây nhà cho thuê.

Tuy nhiên, ông Võ cho rằng Nhà nước cần phải có ưu đãi về thuế, về thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, để kích thích các doanh nghiệp tham gia xây nhà ở cho thuê.

"Xu hướng nhà ở cho thuê là hợp lý trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp, Nhà nước không thể bao cấp mãi về nhà ở cho người dân được. Chính sách nhà cho thuê đã hiện hữu ở các nước tiên tiến từ rất lâu rồi", GS. Đặng Hùng Võ nói.