Đặt vấn đề

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (BĐS) (Real Estate Investment Trusts- REITs) lần đầu tiên được thành lập theo đạo luật do Quốc hội Hoa Kỳ ban hành vào năm 1960. REITs giúp các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu tư vào các danh mục đầu tư và tài sản BĐS thương mại.

Tại Hoa Kỳ, REITs đã trở thành phương tiện chính để đầu tư vào các công ty BĐS thương mại được giao dịch công khai. REITs đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực đầu tư BĐS bằng cách cung cấp tài sản BĐS quy mô lớn và mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư. Đồng thời, REITs cũng mang đến tính thanh khoản cao, tính minh bạch và khả năng đa dạng hóa toàn cầu, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận và tham gia vào thị trường BĐS.

Mặc dù, REITs có lợi ích rất lớn đối với nền kinh tế quốc dân, thị trường BĐS và các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ nhưng tại Việt Nam hiện nay, các nghiên cứu về REITs còn hạn chế. Bên cạnh đó, sự hiện diện và hoạt động của các quỹ tín thác BĐS ở Việt Nam hiện nay còn khiêm tốn. Quỹ tín thác đầu tư BĐS đầu tiên và duy nhất hiện nay có thể kể đến là Techcom Vietnam REIT Fund (TCREIT) được quản lý bởi Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương (Techcom Capital).

Quỹ này được thành lập vào năm 2017 và do Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam giám sát. Theo Vietnam Finance (2022), thị trường REITs tại Việt Nam hiện vẫn chưa phát triển do các quỹ chưa tập trung vào việc đầu tư vào phát triển dự án BĐS. Thay vào đó, tập trung vào việc đầu tư vào các BĐS đã hoàn thiện và có dòng tiền. Mặc dù, điều này mang lại sự an toàn cho cổ đông, nhưng cũng làm mất cơ hội để tận dụng giai đoạn có thể tạo ra lợi nhuận lớn, vì phần lớn lợi nhuận đã được thụ hưởng bởi các đơn vị phát triển BĐS.

Bài viết đưa ra các khái niệm, giải thích về mô hình hoạt động của REITs, vai trò và kinh nghiệm triển khai REITs tại một số quốc gia, từ đó, đưa ra một số khuyến nghị để phát triển hơn nữa mô hình này trong thời gian tới tại Việt Nam.

Vai trò của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 2007), REITs được định nghĩa là một hình thức đầu tư dài hạn vào BĐS thông qua công ty, thỏa thuận, tín thác, hợp đồng hoặc ủy thác. Mục tiêu chính của REITs là tạo thu nhập chủ yếu từ việc đầu tư vào BĐS. REITs phân phối hầu hết nguồn thu nhập hàng năm và không phải đóng thuế thu nhập cho các khoản thu nhập liên quan đến BĐS được phân phối đó. Olanrele (2014) đã định nghĩa REITs là “một chứng khoán được bán giống như cổ phiếu trên các sàn giao dịch lớn (thị trường chứng khoán) và đầu tư trực tiếp vào BĐS, thông qua tài sản hoặc thế chấp”. Deloitte (2019) lại đưa ra một định nghĩa khác về REITs là “các công ty sở hữu hoặc tài trợ cho BĐS tạo ra thu nhập trong một loạt các lĩnh vực BĐS”.

Nói một cách khác, REITs là các công ty sở hữu và quản lý các tài sản BĐS đầu tư và tạo ra thu nhập như cao ốc văn phòng, tòa nhà dân cư, trung tâm mua sắm, cơ sở liên quan đến du lịch, cơ sở chăm sóc sức khỏe, cơ sở công nghiệp và cơ sở hạ tầng dưới dạng cáp quang, tháp di động và đường ống dẫn năng lượng (FMI, 2010). Họ mang đến cho tất cả các nhà đầu tư cơ hội sở hữu BĐS có giá trị, cung cấp thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời hỗ trợ cộng đồng phát triển, thịnh vượng và hồi sinh. REITs cho phép bất kỳ ai đầu tư vào danh mục tài sản BĐS giống như cách họ làm trong các ngành khác: bằng cách mua cổ phiếu của công ty riêng lẻ hoặc quỹ tương hỗ hoặc quỹ giao dịch hối đoái. Hàng loạt REITs được niêm yết công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và các nhà đầu tư có thể mua và bán chúng như cổ phiếu bất kỳ lúc nào trong suốt thời gian giao dịch. Các REITs này thường được giao dịch với khối lượng lớn và được coi là tài sản có tính thanh khoản. Hầu hết các REITs đều có mô hình hoạt động kinh doanh đơn giản: công ty REITs cho thuê mặt bằng và thu tiền thuê tài sản, sau đó chia cổ tức cho các cổ đông, các nhà đầu tư.

Vai trò của REITs trong lĩnh vực đầu tư BĐS là vô cùng quan trọng. Theo Hiệp hội Tín thác Đầu tư BĐS Quốc gia Hoa Kỳ - NAREIT (2020), REITs được thành lập nhằm cung cấp tài sản BĐS quy mô lớn và tạo thu nhập cho các nhà đầu tư trung bình thông qua việc mua cổ phần. Việc đầu tư vào REITs đã trở thành một phương thức phổ biến và được công nhận trong lĩnh vực đầu tư, mang lại lợi ích từ thu nhập hiện tại và thu nhập vốn thông qua đầu tư dài hạn vào BĐS. Điều này đã thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ người tiết kiệm, nhà đầu tư và người về hưu.

REITs mang đến một số lợi ích đáng kể so với việc mua toàn bộ tài sản BĐS. Tương tự như việc cổ đông thu được lợi ích từ việc sở hữu cổ phiếu của các công ty khác, nhà đầu tư REITs được hưởng một phần lợi ích kinh tế từ việc tạo ra doanh thu thông qua sở hữu BĐS. REITs được coi là chứng khoán dựa trên lợi suất, trong đó cổ tức chiếm phần lớn thu nhập của nhà đầu tư. Tại Hoa Kỳ, REITs được miễn thuế công ty nếu phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho cổ đông. Điều này đảm bảo việc nhận cổ tức đều đặn từ REITs và lợi tức ròng từ REITs thường cao hơn so với lợi tức từ trái phiếu hoặc cổ phiếu, ngay cả khi lãi suất tăng cao.

Tính thanh khoản cao cũng là một lợi ích quan trọng của REITs. Cổ phiếu REITs được giao dịch trên thị trường chứng khoán, giúp việc mua bán trở nên dễ dàng. So với việc mua và bán trực tiếp tài sản BĐS, việc giao dịch REITs tiết kiệm chi phí và công sức.

REITs mang lại cho nhà đầu tư khả năng tiếp cận với BĐS và sự minh bạch của các khoản đầu tư được niêm yết và giao dịch công khai trên thị trường. Tương tự như các công ty niêm yết khác, REITs phải công bố thông tin tài chính và báo cáo về rủi ro và phát triển kinh doanh quan trọng, đảm bảo tính minh bạch và đáng tin cậy đối với nhà đầu tư.

Một vai trò khác nữa của REITs là khả năng đa dạng hóa toàn cầu. REITs cung cấp cơ hội tiếp cận thị trường BĐS trên toàn cầu. Các quốc gia như Anh, Singapore, Nhật Bản, Australia, Hà Lan, Nam Phi và nhiều nước khác đã cho phép niêm yết REITs, mở ra cánh cửa cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS toàn cầu. Ví dụ, khi thị trường BĐS địa phương suy giảm do tăng lãi suất, một nhà đầu tư ở Hoa Kỳ có thể tìm kiếm cơ hội đầu tư lợi nhuận từ thị trường BĐS Singapore thông qua việc sở hữu REITs của Singapore trong danh mục đầu tư của mình.

Kinh nghiệm ở các quốc gia trên thế giới

Hoa Kỳ

Kể từ năm 1960, cổ phiếu của quỹ tín thác đầu tư BĐS đã được giao dịch công khai trên thị trường tài chính Hoa Kỳ với mục đích cho phép các cá nhân đầu tư vào BĐS. Do các đặc điểm cấu trúc và thuế đặc biệt của lĩnh vực này, có thể tách biệt các vấn đề chỉ liên quan đến tài chính doanh nghiệp (tức là cấu trúc vốn và chính sách cổ tức). Để khuyến khích mọi người đầu tư vào REITs, Quốc hội Hoa Kỳ đã quyết định loại bỏ thuế thu nhập doanh nghiệp của REITs. Đồng thời, REITs phải tuân thủ một bộ quy tắc duy nhất điều chỉnh hoạt động, cơ cấu tổ chức cũng như các chính sách cổ tức và tài chính, cụ thể:

- Thu được không ít hơn 75% thu nhập từ các khoản đầu tư liên quan đến BĐS.

- Chia tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế hàng năm dưới dạng cổ tức.

- Ít nhất 75% tài sản trong REITs phải được đầu tư vào tài sản BĐS, thế chấp, cổ phiếu REITs hoặc chứng khoán chính phủ và tiền mặt.

- Không quá 30% tổng thu nhập của pháp nhân có thể đến từ việc bán hoặc xử lý cổ phiếu nắm giữ dưới 6 tháng hoặc BĐS nắm giữ dưới 4 năm trừ tài sản được chuyển đổi hoặc tịch thu một cách không tự nguyện.

- REITs phải là nhà đầu tư vào BĐS và không được là nhà môi giới BĐS.

- REITs cần có ít nhất 100 cổ đông và năm cổ đông lớn nhất không được kiểm soát hơn 50% cổ phần của REITs.

Ngành REITs ở Hoa Kỳ đã mở rộng đáng kể trong thập kỷ qua. REITs có thể là một công ty công cộng hoặc tư nhân, với cổ phiếu của nó được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC). Ngoài ra, cổ phiếu của REITs công khai có thể được niêm yết và giao dịch công khai trên một sàn giao dịch chứng khoán lâu đời như New York Stock Exchange, hoặc cổ phiếu của nó có thể bán trực tiếp cho các nhà đầu tư thông qua nhà môi giới hoặc cố vấn đầu tư (EY, 2021). Vào cuối năm 2019, REITs vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 75% tổng tài sản REIT niêm yết công khai của Hoa Kỳ và gần 93% trong tổng số gần 1,25 nghìn tỷ USD vốn hóa thị trường cổ phiếu. Đồng thời, danh mục đầu tư REITs cổ phần công khai có trụ sở tại Hoa Kỳ bao gồm hơn 516.000 BĐS (EY, 2021). Một số công ty REITs của Hoa Kỳ có vốn hóa thị trường lớn và nổi tiếng trên toàn thế giới.

Vương quốc Anh

REITs tại Vương quốc Anh lần đầu tiên được giới thiệu ra công chúng vào năm 2007, sau đó dần dần phát triển để trở thành thị trường REITs lớn thứ 4 trên toàn cầu vào năm 2014. Mô hình REITs của Anh là các công ty BĐS hàng đầu bao gồm Land Securities, British Land, Hammerson và Slough Estates (nay là SEGRO) chuyển đổi sang UK-REITs. Để được miễn thuế đối với thu nhập cho thuê của mình, các công ty REITs phải đáp ứng các tiêu chí:

- Sử dụng tài sản và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cho thuê: Ít nhất 75% tổng tài sản của REITs phải được sử dụng trong hoạt động kinh doanh cho thuê, và ít nhất 75% lợi nhuận của REITs phải đến từ hoạt động kinh doanh cho thuê.

- REITs có thể có các hoạt động khác ngoài hoạt động cho thuê nhưng không được vượt quá 25% tổng tài sản hoặc 25% lợi nhuận. Các hoạt động này được đánh giá dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất của tập đoàn, tuân theo tiêu chuẩn Báo cáo Tài chính Quốc tế (IFRS).

- Chỉ lợi nhuận từ hoạt động cho thuê và lợi nhuận từ việc xử lý tài sản trong hoạt động kinh doanh cho thuê BĐS tại Vương quốc Anh mới được miễn thuế.

- REITs phải sở hữu ít nhất 3 BĐS, trong đó không có tài sản nào được chiếm hơn 40% giá trị tổng tài sản REITs.

- REITs có thể phát triển BĐS để đầu tư, nhưng phải tuân thủ các quy định, ví dụ như chi phí phát triển không vượt quá 30% chi phí mua lại (hoặc giá trị tài sản tại thời điểm gia nhập chế độ REITs nếu cao hơn), và tài sản được bán trong vòng 3 năm sau khi hoàn thành.

- REITs được phép thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS nhưng phải chịu thuế và không có liên quan đến hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản để đảm bảo sự cân bằng giữa các hạn chế kinh doanh.

- Không có hạn chế về việc đầu tư vào tài sản BĐS ở nước ngoài. REITs có thể đầu tư vào BĐS ở bất kỳ đâu trên thế giới.

Triển khai REITs tại Vương quốc Anh cho thấy, việc tuân thủ các yêu cầu và tiêu chuẩn rõ ràng, đảm bảo tính minh bạch và ổn định trong hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản BĐS. Ngoài ra, sự đa dạng hóa tài sản và khả năng phát triển BĐS trong giới hạn cũng là yếu tố quan trọng trong thành công của REITs tại Vương quốc Anh. Điều này đã tạo ra một thị trường REITs lớn và phát triển, mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của ngành BĐS.

Nhật Bản

Tại Nhật Bản, chương trình Ủy thác Đầu tư BĐS (J-REITs) được thành lập hợp pháp vào năm 2000. Kể từ lần đầu tiên được giao dịch công khai và chính thức vào năm 2001, thị trường REITs của Nhật Bản đã phát triển nhanh chóng để trở thành thị trường REITs lớn nhất châu Á và là một trong những thị trường hàng đầu về REITs trên thế giới. Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo (TSE) đã thành lập hệ thống niêm yết J-REITs vào tháng 3/2001. Vào tháng 5/2008, một đạo luật đã được thông qua cho phép quỹ J-REITs đưa BĐS ở nước ngoài vào danh mục đầu tư của họ; điều này có nghĩa là vốn Nhật Bản hiện được phép đầu tư vào BĐS ở nước ngoài một cách hợp pháp thông qua chương trình chứng khoán hóa BĐS.

Đối với J-REITs, Luật Đầu tư và Ủy thác đã thiết lập 2 hệ thống pháp luật riêng biệt. Sự khác biệt chính nằm ở loại thực thể, tức là liệu REITs được thành lập như một công ty đầu tư (SPE) hay thông qua hợp đồng ủy thác. Do đó, các phương thức thu nhập và cấu trúc sở hữu vốn có sự khác nhau. Hiện tại, Hệ thống Công ty Cổ phần Đầu tư được sử dụng như cơ sở cho tất cả các J-REITs được niêm yết.

Malaysia

Malaysia là quốc gia châu Á đầu tiên thông qua luật cho phép hình thành các quỹ tín thác tài sản được niêm yết. Năm 1986, Malaysia bắt đầu phát triển thị trường ủy thác tài sản, được gọi là Quỹ ủy thác tài sản (PTFs), tiền thân của REITs (Newell, Ting và Acheampong, 2002). Cùng năm đó, Ngân hàng Trung ương Malaysia, còn được gọi là Bank Negara, đã phê duyệt khung quy định đối với các quỹ tín thác tài sản niêm yết của Malaysia. Ủy ban Chứng khoán đã ban hành hướng dẫn cụ thể về quỹ tín thác tài sản vào năm 1991, sau đó được sửa đổi vào năm 1995. Tháng 8 năm 2006, Malaysia chính thức trở thành nhà phát triển Quỹ đầu tư BĐS Hồi giáo đầu tiên trên thế giới. Với việc thực hiện REIT của Hồi giáo, thị trường BĐS tuân thủ theo Hồi giáo có thể sẽ trở nên quan trọng trong các thị trường tài chính toàn cầu.

Nghiên cứu của Hamzah, Rozali và Tahir (2010) đã chỉ ra rằng, REITs sẽ được hưởng lợi từ việc xử lý thuế theo Đạo luật Tài chính năm 2004, được công bố vào tháng 12/2004. Chính phủ Malaysia đã và đang thực hiện các ưu đãi thuế để khuyến khích REITs. Một trong những lợi thế quan trọng nhất về thuế của REITs là phần lớn thu nhập của nó được miễn thuế. Do đó, REITs sẽ phân bổ thu nhập của mình trên cơ sở:

- REITs được miễn thuế đối với thu nhập được chia cho các chủ sở hữu trong khi thu nhập chưa phân phối sẽ bị đánh thuế là 28%;

- Đối với người không cư trú, khoản thuế phải nộp là 28%, tuy nhiên, REITs có thể khấu trừ mức thuế này.

Kinh nghiệm và khuyến nghị cho Việt Nam

Triển khai REITs trên toàn cầu đã mang lại một số bài học kinh nghiệm quan trọng, đồng thời đó cũng là khuyến nghị để phát triển REITs tại Việt Nam hiện nay:

Một là, sự hỗ trợ và quy định rõ ràng từ phía Chính phủ là yếu tố quan trọng để phát triển REITs thành công. Việc thiết lập một khung pháp lý và quy định rõ ràng về việc thành lập, vận hành và quản lý REITs giúp đảm bảo tính minh bạch và sự ổn định của thị trường. Hiện nay, các văn bản pháp luật điều chỉnh REITs ở Việt Nam còn thiếu. Hiện nay các văn bản pháp luật điều chỉnh REITs bao gồm: Luật Chứng khoán 2019, Luật Doanh nghiệp 2020, Thông tư số 212/2012/TT-BTC ngày 5/12/2012 hướng dẫn thành lập, tổ chức và hoạt động Công ty Quản lý Quỹ; và Thông tư số 228/2012/TT-BTC ngày 27/12/2012 về hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ BĐS của Bộ Tài chính ban hành (có hiệu lực từ ngày 01/7/2013). Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh loại hoạt động này.

Hai là, có các chính sách ưu đãi thuế cho REITs. Chính phủ có thể áp dụng các chính sách thuế để khuyến khích REITs. Miễn thuế hoặc thuế suất thuế thu nhập thấp cho thu nhập phân phối của REITs có thể thu hút các nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thị trường REITs.

Ba là, đảm bảo tính thanh khoản và công bằng trong giao dịch REITs. Việc niêm yết REITs trên thị trường chứng khoán và xác định quy tắc rõ ràng về giao dịch và thông tin tài chính giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán và tăng tính thanh khoản của REITs.

Bốn là, quản lý rủi ro và giám sát. Quản lý rủi ro là một phần quan trọng trong việc triển khai REITs. Do đó, cần thiết lập các quy định và quy trình giám sát chặt chẽ để đảm bảo REITs tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn an toàn tài chính, giảm thiểu rủi ro và bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư.

Năm là, nâng cao nhận thức và hiểu biết của nhà đầu tư đối với REITs thông qua tổ chức các chương trình giáo dục và tư vấn dành cho nhà đầu tư về REITs, giải thích về cơ cấu, hoạt động và lợi ích của REITs.

Tài liệu tham khảo:

1. Deloitte, 2019, Exploring the new investment world of REIT;
2. EY, 2021, Economic contribution of REITs in the United States in 2019;
3. FMI, 2010, Real estate investment trusts: Is the Philippines ready? Capital research: First metro investment corporation;
4. Hamzah, A.H., Rozali, M.B. and Tahir, I.M, 2010, Empirical investigation on the performance of the Malaysian real estate investment trusts in pre-crisis, during crisis and post-crisis period. International Journal of Economics and Finance, 2(2), 62-69;
5. NAREIT, 2020, Global Real Estate Investment, https://www.reit.com/investing/global-real-estate-investment;
6. OECD, 2007, Tax Treaty issues related to REITs, Center for Tax Policy and Administration. Retrieved from Center for Tax Policy and Administration website: https://www.oecd.org/ctp/treaties/39554788.pdf.