Bảng giá đất điều chỉnh dự kiến cao nhất hơn 687 triệu đồng/m2

Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh vừa có Báo cáo thẩm định dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, đối với đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thu thập thông tin giá đất từ cơ sở dữ liệu giá và giá đất chuyển nhượng thị trường và căn cứ tình hình kinh tế - xã hội thực tiễn của Thành phố để đề xuất bảng giá đất đối với đất ở phù hợp với từng quận, huyện và TP. Thủ Đức. Đồng thời, đã thực hiện rà soát, cân đối các mức giá đối với các vị trí giáp ranh giữa các quận, huyện, TP. Thủ Đức và các đoạn đường, tuyến đường trên cùng một địa bàn. 

Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đã xây dựng bảng giá đất đối với đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở đánh giá đặc điểm tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực để đề xuất mức giá cho từng khu vực, vị trí là phù hợp.

Về giá đất, giá đất trồng cây hàng năm (đất lúa và đất trồng cây hàng năm khác) là từ 400.000 - 765.000 đồng/m2 (tùy khu vực, tùy vị trí). Đối với đất trồng cây lâu năm, có giá từ 480.000 – 810.000 đồng/m2 cũng tùy khu vực, tùy vị trí).

Đối với đất nông nghiệp trong Khu nông nghiệp công nghệ cao, giá đất nông nghiệp là 320.000 đồng/m2. Giá đất nông nghiệp trong Khu nông nghiệp công nghệ cao thành phố tại xã Phạm Văn Cội (huyện Củ Chi) tính bằng 128.000 đồng/m2 nhân hệ số K 2,5 lần.

Đối với đất phi nông nghiệp, đất có vị trí mặt tiền đường (đường có tên trong bảng giá đất ở), áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường (lòng đường, lề đường, vỉa hè) hiện hữu được quy định trong bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m2.

Các vị trí tiếp theo không tiếp giáp mặt tiền đường bao gồm: Vị trí 2 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0,5 của vị trí 1. Vị trí 3 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m thì tính bằng 0,8 của vị trí 2. Vị trí 4 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0,8 của vị trí 3. Trường hợp các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong của đường (lòng đường, lề đường, vỉa hè) của mặt tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên thì giá đất tính giảm 10% của từng vị trí.

Trình 22 dự án thẩm định giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cũng vừa có văn bản gửi Sở Tài chính (Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của Thành phố) về các dự án dự kiến trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trong quý IV/2024. Động thái này nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách năm 2024 cho TP. Hồ Chí Minh từ các khu đất dự kiến thu tiền sử dụng đất. Số tiền dự thu từ 22 dự án là khoảng 25.483 tỷ đồng.

Trong đó, dự án Eco Smart City của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) dự kiến có mức thu lớn nhất với 16.000 tỷ đồng, ước lượng theo chứng thư thẩm định giá. Tiếp đến là khu đất 14,8ha phường An Phú (TP. Thủ Đức) của Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Phương, dự kiến thu 3.500 tỷ đồng. Đứng thứ ba là Công ty TNHH Bất động sản N.T.N Trung Thủy với khu đất 230 Nguyễn Trãi (Quận 1), dự kiến thu hơn 3.286 tỷ đồng....

Thời gian qua, hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh không thể đóng tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai việc cấp phép xây dựng hay làm sổ hồng cho người mua nhà vì vướng công tác thẩm định giá đất. Điều này không chỉ gây rất nhiều khó khăn, bức xúc cho các doanh nghiệp và người dân mà còn khiến nguồn thu ngân sách của TP. Hồ Chí Minh bị sụt giảm.

Nguồn thu từ đất giảm, nhiều hồ sơ tồn đọng

Theo số liệu thống kê, trong 9 tháng năm 2024, tổng thu ngân sách trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh ước thực hiện 371.307 tỷ đồng, đạt 76,9% dự toán và tăng 14,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tiền thu sử dụng đất của Thành phố trong 9 tháng qua chỉ đạt khoảng 5.900 tỷ đồng.

Nguồn thu ngân sách từ thu tiền sử dụng đất của TP. Hồ Chí Minh có tình trạng giảm đã diễn ra trong nhiều năm. Theo đó, từ năm 2017, số thu tiền sử dụng đất là 17.905 tỷ đồng, đến năm 2018 giảm còn 13.868 tỷ đồng, năm 2019 giảm còn 14.600 tỷ đồng.

Đến năm 2020, tiền sử dụng đất của Thành phố chỉ còn 7.634 tỷ đồng, năm 2021 giảm còn 7.560 tỷ đồng. Năm 2022 con số này là khoảng hơn 9.960 tỷ đồng và năm 2023 còn 4.640 tỷ đồng.

Trước đó, tại buổi làm việc giữa Đảng đoàn Quốc hội với Ban Thường vụ Thành ủy TP. Hồ Chí Minh (ngày 5/10), Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho biết, nhiều năm qua, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh luôn là hai địa phương thu ngân sách dẫn đầu cả nước. Theo dự toán giao năm 2024, số thu ngân sách của TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội khoảng 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, 9 tháng năm 2024, TP. Hồ Chí Minh lại thu được ít hơn. Nguyên nhân chính khiến nguồn thu của TP. Hồ Chí Minh giảm là do liên quan đến lĩnh vực đất đai và tình hình phục hồi đại dịch COVID-19.

Khi tình hình giao dịch đất đai không được triển khai khiến các khoản thuế từ giao dịch, chuyển nhượng, chuyển quyền, thu nhập và kể cả thuế giá trị gia tăng cũng bị ảnh hưởng khiến việc thu ngân sách giữa TP. Hồ Chí Minh với Hà Nội có sự chênh lệch.

Bên cạnh đó, thống kê gần đây cho thấy từ ngày 1- 30/8/2024 đã có 8.839 hồ sơ đất đai chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để tính nghĩa vụ tài chính, thuế và các quy định pháp luật khác có liên quan như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và các khoản thu từ đất... Trong đó, có 1.669 hồ sơ cấp giấy chứng nhận, 284 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, 4.711 hồ sơ đăng bộ (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) có phát sinh nghĩa vụ tài chính và 2.229 hồ sơ đăng bộ không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Trong tổng số hồ sơ đất đai tồn đọng trong tháng 8 có số lượng nhiều nhất là TP. Thủ Đức (1.878 hồ sơ), thứ hai là huyện Hóc Môn (1.772 hồ sơ), thứ ba là huyện Củ Chi (1.095 hồ sơ). Tại Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh cũng tồn 471 hồ sơ, quận Tân Phú 388 hồ sơ, quận Gò Vấp 362 hồ sơ, huyện Nhà Bè 348 hồ sơ, quận 4 299 hồ sơ, quận Tân Bình 208 hồ sơ, quận Bình Thạnh 298 hồ sơ, huyện Cần Giờ 234 hồ sơ. Các quận còn lại mỗi quận chỉ tồn trên dưới 100 hồ sơ.

Trước đó, ngày 21/9, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chỉ đạo cơ quan thuế căn cứ bảng giá đất hiện hành (theo Quyết định 02/2020 của UBND TP. Hồ Chí Minh) nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (mức cao nhất là 3,5 theo quyết định 56/2023 của UBND TP. Hồ Chí Minh) như đã thực hiện trước ngày 1/8 để giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai.

Được biết, chỉ riêng trong tháng 8 vừa qua (từ ngày 1-27/8), Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai; trong đó có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản; 2.737 hồ sơ thuộc về các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính (thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…)...

Dù vậy, ngày 21/9, UBND TP. Hồ Chí Minh đã cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế cho các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8, trong khi chờ ban hành bảng giá đất mới. Đến ngày 29/9, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đã giải quyết hơn 14.300 hồ sơ thuế đất, tương đương hơn 90% tổng số hồ sơ tồn đọng.

Đáng chú ý, nhiều ý kiến cho rằng, việc TP. Hồ Chí Minh ban hành điều chỉnh bảng giá đất mới sẽ giúp ngăn chặn tình trạng “lách luật” để khai thấp giá trị nhà đất nhằm trốn thuế, từ đó tăng nguồn thu ngân sách cho thành phố hàng nghìn tỷ đồng từ thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản trong tương lai.