PV: Van tín dụng cho bất động sản đang hẹp hơn và TTCK sẽ là kênh huy động vốn hợp lý cho các DN. Bằng chứng, nhiều DN bất động sản đã lên kế hoạch phát hành trái phiếu ngắn hạn, với lãi suất thậm chí lên đến 14%/năm; phát hành thêm cổ phần... Đánh giá của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Nguyễn Việt Quang: Theo quy định tại Thông tư 19/2017/ TT-NHNN, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn có lộ trình giảm dần qua các năm, cụ thể, từ 60% năm 2016 xuống 50% trong năm 2017, giảm về mức 45% trong năm 2018 và tiếp tục hạ xuống 40% kể từ năm 2019.

Bên cạnh đó, Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đã nâng tỷ lệ rủi ro cho vay với bất động sản từ 150% lên 200%.

Rõ ràng với tình hình hiện tại DN bất động sản đang cần tìm nguồn vốn thay thế cho vốn tín dụng có tính chất bền vững hơn như huy động vốn qua phát hành cổ phần, hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, tìm kiếm đối tác trực tiếp trên từng dự án…

Thực tế cũng cho thấy, ngoài vốn vay ngân hàng, hầu hết DN bất động sản đều đã sử dụng các kênh huy động này. Chẳng hạn, Sacomreal có kế hoạch phát hành hơn 73 triệu cổ phiếu nhằm huy động vốn để thực hiện M&A các dự án, mở rộng quỹ đất...;

Novaland đã huy động thành công tổng cộng 310 triệu USD thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế và phát hành cổ phần riêng lẻ nhằm tăng quỹ đất và phát triển các dự án, tăng cường nguồn vốn lưu động...;

Nam Long kết hợp cùng các đối tác Nhật Bản như Anabuki Housing Service, Hankyu Realty hay Nishi Nippon Railroad để triển khai các dự án của Công ty…

Ngoài ra, kênh trái phiếu cũng đang được nhiều DN bất động sản lựa chọn và được dự báo sẽ trở thành một trong các kênh huy động chính trong tương lai gần.

Với sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư tổ chức nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty bất động sản đã niêm yết hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của DN, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh TTCK trong đà hồi phục như hiện nay.

Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có tính chu kỳ và phụ thuộc nhiều vào sự biến động của nền kinh tế. Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn 2011-2013, các dự án bất động sản không bán được, DN không có doanh số, việc huy động vốn từ các nhà đầu tư đương nhiên gặp khó khăn.

Lúc này, các giao dịch chuyển nhượng dự án hoặc góp vốn trực tiếp sẽ phát huy tác dụng. Ngược lại, vào những giai đoạn kinh tế tăng trưởng như hiện nay, TTCK sôi động, việc đầu tư vào cổ phần, trái phiếu sẽ thuận lợi hơn và đây sẽ là kênh huy động chính cho các DN bất động sản.

Việc dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam, không ít đánh giá lạc quan về mảng bất động sản khu công nghiệp, còn quan điểm của ông về triển vọng ngành này như thế nào?

Chiến tranh thương mại gần đây càng thúc đẩy động thái này. Những mối quan ngại và kế hoạch di dời vẫn sẽ tiếp diễn trong thời gian tới. Điều này tạo ra cơ hội đối với hoạt động cho thuê khu công nghiệp tại Việt Nam và một số nước ASEAN. Nhu cầu cho thuê tại Việt Nam ghi nhận tăng vọt từ giữa năm 2018 và kỳ vọng duy trì ở mức cao trong năm 2019.

Việt Nam sở hữu những lợi thế hấp dẫn, bao gồm vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc – thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Hơn nữa, không có khu công nghiệp nào nằm sâu trong đất liền và các cụm khu công nghiệp chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư.

Mặt khác, môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong ba năm, lên vị trị 69 theo World Bank. Chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia.

Bên cạnh đó, tính đến quý II/2018, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam ghi nhận khoảng 73% trong khi hơn 90% đất thương phẩm tại Thái Lan đã đi vào khai thác.

Thái Lan là nơi tập trung sản xuất ngành công nghiệp ô tô tại châu Á, trong khi Việt Nam được các tập đoàn công nghệ hàng đầu chọn lựa trong hơn 10 năm qua.

Qua đây, có thể thấy cơ hội của các DN bất động sản mảng khu công nghiệp đang rộng mở. Tuy nhiên, rủi ro có thể xảy ra nếu dòng vốn FDI chững lại do những bất ổn toàn cầu, chi phí dịch chuyển sản xuất tăng vọt và thay đổi về quy định, chính sách có thể dẫn đến trì hoãn cho thuê và chi phí đền bù tăng cao.

Trong bối cảnh hiện nay, chính sách vĩ mô phù hợp, kế hoạch phát triển, gia tăng các dự án mới được các DN bất động sản bung ra, sự quan tâm của đối tác ngoại… đầu tư vào cổ phiếu bất động sản đang được không ít nhà đầu tư quan tâm, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Điểm thuận lợi cho cổ phiếu bất động sản là trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp. Thị trường bất động sản cũng như cổ phiếu bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực.

Cụ thể, hoạt động của nhà đầu tư bất động sản trong nước lẫn quốc tế tại thị trường Việt Nam diễn ra khá sôi nổi. Những cơ hội đầu tư mà các nhà phát triển nước ngoài hướng tới được phân loại theo cấp độ đầu tư, theo công ty hoặc dự án hoặc cấp độ kinh doanh trên TTCK hóa.

Bên cạnh đó, nhiều dự báo cho rằng, bất động sản năm 2019 tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền.

Tất cả yếu tố trên đều có những tác động rất cụ thể đến sự thăng trầm của cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới.

Tuy nhiên, điểm lo ngại hiện nay là quy mô thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên gần 20 tỷ USD, tương đương hơn 450.000 tỷ đồng, tính đến năm 2017, chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản. Trong khi các nước khác, tỉ lệ này khoảng 35%. Điều này cho thấy, cơ cấu đầu tư vào bất động sản còn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay.

Xin cảm ơn ông!