Câu chuyện về lợi nhuận cam kết khủng tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ sẽ rất hoàn hảo để "ru ngủ" nhà đầu tư nếu không có sự kiện vừa diễn ra tại dự án Bavico International Hotel Nha Trang mới đây.

Đây chỉ là một trong vô số trường hợp các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận quá cao. Theo công ty Savills, Việt Nam đang dẫn đầu về tỷ lệ cam kết lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng so với một số nước trong khu vực với mức 10 – 12% trong vòng 5 – 10 năm.

Cam kết lợi nhuận khủng

Đặc biệt có những dự án lên đến 14%, khá cao so với thị trường khu vực: Phuket (Thái Lan) chỉ cam kết lợi nhuận 7% trong 3 – 5 năm, Trung Quốc 5%, Bali cũng cam kết lợi nhuận 7% trong 2 – 3 năm.

Ôn Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12 – 15% là quá khó khăn. Không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao.

"Thật ra không phải bây giờ chúng ta mới đặt vấn đề về cam kết lợi nhuận, đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư", ông Hà nói.

Theo ông Hà, các cơ quan quản lý, các chuyên gia nên đưa ra cảnh báo với các nhà đầu tư, nhất là về quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi khách hàng. Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh việc tham gia đầu tư cũng là quyền lợi của khách hàng, đồng nghĩa phải chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng lớn.

Một số đánh giá của các tổ chức tài chính về lợi nhuận condotel ở Việt Nam hiện nay cho thấy, mức lợi nhuận của thị trường này đang ở mức cao nhất thế giới, đạt 30% – 35% lợi nhuận trong ngành hoạt động dịch vụ du lịch. Đây có thể vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho các nhà đầu tư của Việt Nam.

Với việc cam kết lợi nhuận theo cách này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á – Thái Bình Dương cho rằng condotel sẽ phải đối mặt với những rủi ro về năng lực chủ đầu tư, khả năng thực thi dự án cũng như những loại hình bất động sản khác. Đặc biệt, một rủi ro nữa là sự sụt giảm giá trị bất động sản.

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận khủng là "lấy mỡ nó rán nó". Có nghĩa là khi khách hàng mua căn hộ condotel, nó sẽ được bán với giá đắt hơn 20-30% giá trị chào bán thực. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được sử dụng để tái đầu tư nhằm tạo ra dòng tiền thanh toán cho phần lợi nhuận đã được cam kết.

Đã có nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết, nhưng khoản lợi nhuận kinh doanh lại không được trả cho khách hàng. Lý do mà một số chủ đầu tư đưa ra là "không có khách đặt phòng". Như vậy, rủi ro với nhà đầu tư luôn hiện hữu.

Con dao hai lưỡi?

Ông Mauro Gasparotti dẫn chứng chẳng hạn như tại Thái Lan, quốc gia có kinh nghiệm về phát triển condotel, cũng có những rủi ro xảy ra ở dự án trong giai đoạn xây dựng khiến khách hàng có thể kiện ra tòa vì chủ đầu tư không đáp ứng những điều kiện trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, trong hoạt động khách sạn, những năm đầu thường chưa được ổn định, nên chủ đầu tư chưa nhận được lợi nhuận như mong muốn, trong khi nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận ngắn hạn mà ít tính toán đến hoạt động dài hạn của khách sạn.

Đối với giải pháp về lợi nhuận, ông Mauro cho rằng chủ đầu tư cần tính toán để có được nguồn vốn nhất định, bù đắp vào những năm công suất hoạt động của khách sạn chưa tốt.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư chỉ nhìn cái lợi trước mắt tức là phải bán được hàng nên cứ cam kết lợi nhuận khủng, hấp dẫn, mức lợi nhuận cao, thời gian cam kết dài 8-10 năm.

Sự cam kết này nếu vào các chủ đầu tư có uy tín thì đều tạo ra lợi nhuận, nhà đầu tư bảo đảm sinh lời vì hạ tầng của doanh nghiệp tốt, công tác quản trị tốt.

Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chưa có uy tín, công tác quản trị chưa tốt, huy động vốn chậm… đã "đẩy" nhà đầu tư rơi vào "bẫy", khi có dự án hàng chục năm chưa xong.

Dự án đi vào hoạt động với mức lợi nhuận kém. Nếu chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh và chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Một số chủ đầu tư có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.

Các chuyên gia dự kiến năm 2018, 2019, mỗi năm có khoảng 20.000 căn hộ condotel được chào bán, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng, khiến khách hàng "quay lưng" lại với condotel.