Chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò hết sức quan trọng đối với nền kinh tế và có mối quan hệ chặt chẽ với sự tăng trưởng và ổn định của nền kinh tế. Do vậy, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở. Hai văn bản pháp lý này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015, góp phần định hướng và điều tiết hoạt động thị trường BĐS.

Nhằm hướng dẫn các tổ chức tín dụng (TCTD) triển khai thực hiện, Chính phủ cũng đã ban hành các Nghị định hướng dẫn như: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP… Trước đó, để hỗ trợ các TCTD đẩy mạnh việc triển khai các Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở, Chính phủ cũng đã ban hành các Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 và gần đây nhất là Nghị quyết số 23/NQ-CP ngày 30/3/2016.

Bám sát chủ trương của Chính phủ, tình hình tăng trưởng nền kinh tế và diễn biến thị trường BĐS, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN) BĐS. Cụ thể, cho vay đối với lĩnh vực BĐS được thực hiện theo quy định chung của NHNN về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước  ngoài đối với khách hàng (Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 31/12/2016); Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Đối với Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở và vay  mua nhà ở xã hội của Chính phủ, NHNN cũng đã ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, Thông tư 32/2014/TT-NHNN, Thông tư số 25/2015/TT-NHNN và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN để hướng dẫn các TCTD triển khai thực hiện. Đặc biệt, trong từng thời kỳ, NHNN cũng có các chính sách để kiểm soát đối với thị trường BĐS, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Trong giai đoạn 2015 – 2016, NHNN đã có nhiều văn bản chỉ đạo, cảnh báo tăng cường quản lý rủi ro về cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Theo đó, Thông tư số 36/2016/TT-NHNN đã điều chỉnh hệ số rủi ro đối với đầu tư kinh doanh BĐS và tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung, dài hạn.

Nhìn chung, với sự phối hợp chặt chẽ của các bộ, ngành trong triển khai thực hiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và điều hành linh hoạt của NHNN trong việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã hỗ trợ thị trường từng bước hồi phục và phát triển. Nhờ đó, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS giai đoạn 2013-2016 đã bắt đầu phục hồi và ghi nhận sự tăng trưởng ở mức 14-15%/năm.

Năm 2017, xu hướng dư nợ tín dụng BĐS của các TCTD đã dịch chuyển theo hướng phù hợp với chủ trương của Chính phủ, chỉ đạo của NHNN và nhu cầu thực của thị trường. Điểm tích cực của thị trường BĐS năm 2017 là dòng tiền chảy vào thị trường lớn hơn so với những năm trước, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS và xây dựng chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ. Dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã hướng vào tiêu dùng về nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ cũng đạt nhiều kết quả tích cực. Tính đến 31/12/2016 (thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn của NHNN cho các ngân hàng để cho vay hỗ trợ nhà ở) doanh số giải ngân đạt 29.679 tỷ đồng. Đến hết 30/9/2017, dư nợ đạt 21.510 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu thấp, chỉ ở mức 0,23% trên tổng dư nợ.

Như vậy, sau 4 năm triển khai thực hiện, về cơ bản Chương trình đã đạt được các mục tiêu đề ra, mang lại ý nghĩa to lớn về chính trị, kinh tế - xã hội như: Hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn về nhà ở tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi mua và sửa chữa nhà ở (khoảng 53 nghìn cá nhân, hộ gia đình được cải thiện về nhà ở).

Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của thị trường BĐS theo hướng ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà ở có giá cả phải chăng, đáp ứng nhu cầu thực, hạn chế các sản phẩm BĐS đầu cơ, giá cả vượt mức thu nhập trung bình của người dân; Tháo gỡ khó khăn cho DN, đặc biệt là các DN xây dựng và BĐS đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho BĐS, vật liệu xây dựng, giảm nợ xấu.

Một số tồn tại, khó khăn

Bên cạnh những kết quả tích cực, việc xem xét, cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS hiện đang gặp một số khó khăn, vướng mắc sau:

(i) Các quy định và chế tài của hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập, điển hình như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS chưa có điều khoản chế tài xử lý vi phạm; quy định của Luật Kinh doanh BĐS về điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS chưa phù hợp với việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS… Trong khi đó, thị trường BĐS đang vận hành dưới sự điều tiết của một hệ thống pháp luật liên quan nhiều lĩnh vực từ đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư kinh doanh…

(ii) Hệ thống thông tin thị trường BĐS còn thiếu công khai, minh bạch; Thiếu thông tin dự báo xu hướng diễn biến của thị trường, tác động xấu đến phát triển của thị trường BĐS.

(iii) Thị trường BĐS là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tình trạng mất cân đối cung cầu tại nhiều phân khúc thị trường BĐS, cụ thể như: Phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự hiện nay đang có dấu hiệu dư thừa nguồn cung, trong khi nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

(iv) Năng lực tài chính của nhiều DN kinh doanh BĐS còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thiếu dự án có tính khả thi. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư dự án BĐS đã có hành vi lừa đảo, nhiều vụ án, tranh chấp, khiếu kiện xảy ra dẫn đến suy giảm niềm tin của các nhà đầu tư và người dân khi tham gia thị trường BĐS.

(v) Nguồn vốn cho thị trường BĐS còn hạn chế, bởi vì nguồn từ ngân sách nhà nước cho lĩnh vực còn khó khăn do phải tập trung vào các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trọng yếu khác; Nguồn vốn tín dụng ngân hàng hạn chế do cho vay lĩnh vực BĐS chủ yếu là vay trung, dài hạn, trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường.

(vi) Đối với việc triển khai xét cấp tín dụng dựa vào phân loại nhà ở theo phân khúc cao cấp, trung bình, bình dân giá rẻ mà Chính phủ đã chỉ đạo, tháng 11/2016, NHNN đã có công văn gửi Bộ Xây dựng đề nghị có văn bản hướng dẫn cụ thể về các tiêu chí phân loại nhà ở theo phân khúc cao cấp, trung cấp, bình dân giá rẻ. Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa có ý kiến và chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, gây khó khăn trong việc xem xét, cấp tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ.

(vii) Đối với việc thực hiện nhiệm vụ được giao tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, mặc dù NHNN đã kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn về cho vay, chỉ định 4 ngân hàng thương mại tham gia, quyết định về lãi suất cho vay, chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội, tích cực phối hợp với các bộ, ngành liên quan trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn về cấp bù chênh lệch lãi suất… Tuy nhiên, thực tiễn triển khai đang bị vướng do các TCTD được chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (giai đoạn 2016-2020) để cấp bù chênh lệch lãi suất, trong khi, nguồn vốn bố trí cho Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam rất thấp...

Giải pháp tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, thời gian tới, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

Thứ nhất, điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung; Tiếp tục thực hiện các giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ… Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như: Quỹ Tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc Quỹ Đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường.

Thứ hai, xây dựng cơ chế và chính sách để thu hút và đa dạng hóa các nguồn lực của xã hội để khai thông các nguồn vốn trong dân, tạo kênh dẫn vốn từ các nguồn tiền nhàn rỗi như vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ đó hình thành nguồn tài chính dài hạn thay thế nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng.

Thứ ba, bám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS và có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững. Theo đó, tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội có hiệu quả và phân khúc sản phẩm có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân; lùi thời hạn siết sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn…

Thứ tư, kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Thực hiện kiểm soát có chọn lọc, quyết định cho vay trên nguyên tắc đảm bảo an toàn vốn vay.

Thứ năm, tiếp tục chỉ đạo các TCTD thực hiện các chương trình hỗ trợ nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ; phối hợp với bộ, ngành có liên quan trong việc thực hiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định về phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt là triển khai có hiệu quả Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu thông qua việc đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm là BĐS, chuyển nhượng dự án, hỗ trợ các DN đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án BĐS dở dang.

Thứ sáu, về phía các DN kinh doanh BĐS, cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường.

Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các DN BĐS cũng cần tập trung vào các giải pháp sau: (i) Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; (ii) Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; (iii) Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; (iv) Phát hành trái phiếu, cổ phiếu.   

1. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh BĐS, ngày 25/11/2014;

2. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, ngày 25/11/2014;

3. Quốc hội (2017), Nghị quyết 42/2017/QH14 về xử lý nợ xấu;

4. Chính phủ (2015), Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội;

5. Ngân hàng Nhà nước (2017), Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng;

 6. ThS. Nguyễn Thị Hiền, ThS. Nguyễn Hoàng Anh, Một số giải pháp cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững trong điều kiện hiện nay, Viện Chiến lược ngân hàng.