Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, việc bổ sung này mới chỉ mang tính mô tả khái quát chung, chưa cụ thể, chi tiết và có thể định lượng...

Để Luật Đất đai (sửa đổi) mang tính thực tiễn hơn, cần hoàn thiện quy định diễn giải về dự án cần thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo hướng rõ ràng, cụ thể và chi tiết hơn nữa. Cụ thể, Dự thảo Luật đang gộp hết tiêu chí trong một câu định nghĩa, không phân tách rõ tiêu chí xác định của loại dự án này, dễ dẫn tới tình trạng không rõ dự án có phải đáp ứng đủ tất cả các tiêu chí được nêu ra trong định nghĩa này hay chỉ cần một vài tiêu chí.

Do vậy, cần định nghĩa về “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” theo hướng liệt kê các định nghĩa, khái niệm, tiêu chí rõ ràng hơn, tránh hiểu lầm...

Bên cạnh đó, Dự thảo cần nêu rõ tiêu chí xác định các loại dự án thuộc diện thu hồi được liệt kê trong Luật. Cụ thể, tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 78 của Dự thảo quy định:

 (1) Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao...

(2) Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này bao gồm: (a) Dự án tái định cư; dự án xây dựng ký túc xá cho sinh viên; dự án xây dựng nhà ở xã hội; dự án xây dựng nhà ở công vụ; dự án xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp; (b) Dự án xây dựng công trình thu gom, xử lý chất thải; (c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; (d) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo; (đ) Dự án xây dựng chợ tại các xã vùng nông thôn; (e) Dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; (g) Dự án khu công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; (h) Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở; (i) Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở; (k) Dự án lấn biển.

 (3)  Dự án, công trình phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện quy định tại khoản 4 Điều này bao gồm: (a) Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở; (b) Dự án khai thác khoáng sản; (c) Dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn.

(4)  Tiêu chí, điều kiện thu hồi đất đối với các quy định tại khoản 3 Điều này gồm: (a) Dự án quy định tại điểm a khoản 3 Điều này chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (b) Dự án khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho hoạt động khoáng sản; (c) Dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn gồm dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch.

Với những quy định trên, Dự thảo cần hoàn thiện theo hướng: Hiện các dự án được liệt kê mới chỉ mang tính liệt kê tên dự án mà chưa có điều kiện, tiêu chí cụ thể. Các dự án liệt kê nêu một số tiêu chí, điều kiện nhưng vẫn theo hướng nêu tên dự án và tiêu chí, điều kiện bổ sung mà chưa thể hiện tiêu chí để xác định một dự án có đúng là thuộc trường hợp được nêu tên hay không.

Trên thực tế, hai dự án cùng tên gọi nhưng có thể có những phạm vi, mục tiêu khác nhau, trong nhiều trường hợp có phạm vi, mục tiêu “phức hợp”, đa mục đích. Điều này sẽ dẫn tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền gặp khó khăn để phân biệt và “định lượng” một dự án chỉ cần có tên dự án bao gồm một trong các loại dự án được thu hồi đất theo quy định đã thỏa mãn điều kiện thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay chưa.

Do đó, cần bổ sung một quy định về việc một dự án được nêu tên (tại khoản 2 và 3 Điều 78) cần đáp ứng tiêu chí có ít nhất 70-80% diện tích sử dụng đất của dự án hoặc ít nhất 70-80% các công trình của dự án theo đúng loại hình dự án được nêu tên thì sẽ được áp dụng Nhà nước thu hồi đất.

Cùng với đó, bổ sung trong dự thảo một số trường hợp được Nhà nước thu hồi đất đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, theo quy định hiện tại, các dự án không phân biệt nguồn vốn thuộc trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật... Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, đối với nhóm các dự án hạ tầng kỹ thuật này, dự thảo hiện mới chỉ quy đinh việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các loại dự án liên quan như sau: Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh; dự án xây dựng công trình thu gom, xử lý chất thải, mà chưa bao gồm các loại dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, năng lượng, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị, hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt, kho dự trữ quốc gia thuộc trường hợp sử dụng hoàn toàn vốn tư nhân và/hoặc có mục đích kinh doanh.

Với quy định này là thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án phát triển hạ tầng quan trọng cần huy động nguồn vốn tư nhân có mục đích kinh doanh mang lại lợi. Mặc dù đối với các dự án này, nếu không qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất thì các nhà phát triển dự án tư nhân vẫn có thể thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện.

Tuy nhiên, các dự án hạ tầng này thường có quy mô sử dụng đất lớn, đã được cân nhắc kỹ và nằm trong các quy hoạch ngành với định hướng phát triển ngành có liên quan. Nếu các loại dự án này do các nhà phát triển dự án tư nhân thực hiện buộc phải qua cơ chế thỏa thuận mà không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất thì có thể dẫn đến việc phát triển hạ tầng chung đất nước bị chậm trễ, kéo dài chỉ vì một nhóm nhỏ chủ thể không đồng thuận phương án thỏa thuận sử dụng đất của nhà đầu tư... nên cần nghiên cứu xem xét áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bao gồm các dự án do các nhà đầu tư tư nhân thực hiện.