Theo các chuyên gia tài chính-ngân hàng, việc siết tín dụng vào các lĩnh vực cần nguồn vốn dài hạn và tăng hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực này theo lộ trình từ nay đến năm sau đang buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn mới để bắt kịp với sự thay đổi của chính sách.

Nhà băng đã sẵn sàng

Theo số liệu thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, trong năm 2017, tỷ trọng cho vay chủ đầu tư bất động sản (BĐS) và các công ty xây dựng là khoảng 15,8% dư nợ (tăng 12,2%) và giảm từ mức 17,1% trong năm 2016. Trong đó, tỷ trọng cho vay các công ty xây dựng là 9,9% và cho vay BĐS là 5,9% tổng dư nợ.

Tuy nhiên, 5 tháng đầu năm 2018, tỷ trọng tín dụng trung, dài hạn giảm nhẹ. Trong đó, tín dụng trung, dài hạn tăng khoảng 5,4%, tín dụng ngắn hạn tăng khoảng 6,5%. Tỷ trọng tín dụng trung, dài hạn chiếm 52,7% tổng tín dụng, không biến động so với cuối năm 2017.

Riêng tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực xây dựng và BĐS tăng nhẹ lên mức 16,3%. Đáng nói, tại một số ngân hàng đang ở mức cao sát mức trần quy định của NHNN.

Mới đây, Thống đốc NHNN đã ban hành Thông tư số 16/2018/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/ TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình là: Trong năm 2018, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài áp dụng tỷ lệ 45%; TCTD phi ngân hàng là 90%. Còn từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ áp dụng với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài giảm xuống còn 40%; Áp dụng với TCTD phi ngân hàng vẫn giữ ở mức 90%.

NHNN cho biết, tính đến tháng 2/2018, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn ở các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là 31,32%, tại các ngân hàng thương mại cổ phần là 34,49%. Theo đó, dù có áp dụng tỷ lệ 40% trong năm sau thì ngành ngân hàng nói chung vẫn còn dư địa để cho vay mua nhà.

Bình luận về Thông tư số 16, lãnh đạo một số ngân hàng thương mại cho biết, các nhà băng đã nghiên cứu kỹ và sẵn sàng chuẩn bị lộ trình hợp lý để đáp ứng các điều kiện của Thông tư.

Một số ngân hàng như Vietcombank, ACB, MBBank, HDBank cho biết vẫn còn nhiều dư địa để đẩy mạnh cho vay lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cho vay sẽ được xem xét kỹ, các chủ đầu tư có thương hiệu mạnh và tình hình tài chính tốt, hồ sơ minh bạch, phương án kinh doanh hiệu quả mới được lựa chọn cho vay.

Doanh nghiệp chủ động phương án

Theo một chuyên gia tài chính-ngân hàng, việc áp dụng tỷ lệ 40% khi sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sang năm 2019 thể hiện sự linh hoạt trong điều hành của NHNN nhưng vẫn đảm bảo mục tiêu hoạt động ngân hàng bền vững.

Trước thông tin này, nhiều doanh nghiệp BĐS không quá bất ngờ. Từ lâu, các doanh nghiệp đã chuẩn bị cho mình các nguồn vốn khác, không còn quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, như: Phát hành cổ phiếu tăng vốn, phát hành trái phiếu hay hợp tác thực hiện dự án với các đối tác nước ngoài.

Điển hình, CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) đã hợp tác cùng hai doanh nghiệp lớn của Nhật là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad phát triển dự án Flora Anh Đào quy mô 11.628m2, Fuji Residence quy mô 54.346m2, Kykio Residence quy mô 53.129m2 và dự án Mizuki Park quy mô 252.946m2.

Còn CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh (HoSE: CII) bắt tay cùng Hongkong Land phát triển dự án Thủ Thiêm River Park, quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Trong khi đó, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HoSE: SCR) lại lên kế hoạch chào bán 212 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 67% với giá phát hành 10.000 đồng/ cp để huy động 2.124 tỷ đồng. Đồng thời, phát hành trái phiếu trị giá 300 tỷ đồng kỳ hạn một năm để tăng quy mô vốn hoạt động.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lớn như Vingroup, Novaland, Nam Long, Đất Xanh… đang dần giảm đáng kể việc lệ thuộc vào vay nợ qua kênh tín dụng so với trước đây, bằng cách lên kế hoạch phát hành cổ phiếu nâng vốn nhiều hơn và bắt đầu sử dụng các nguồn vốn khác thay thế cho vay nợ ngân hàng.

Bên cạnh việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu, hợp tác với các đối tác nước ngoài, một số chủ đầu tư còn sử dụng các kênh huy động vốn khác từ M&A, phát hành trái phiếu quốc tế. Điển hình là Vinhomes hút 1,3 tỷ USD từ quỹ đầu tư Singapore mới đây.